上周五晚上，中铁建西派粤府正式开盘了，价格是猜到了，但这去化真的想不到，

据权威媒体信息：

(相关资料图)

【去化情况】当天去化约13套，其中贝壳就有5套，

【推售产品】项目总共4栋，面积140和120方，总共251套；首推4栋（25F）和1栋（16F），1栋全推（140㎡共30套），4栋推3条腿，合计105套

【首推价格】整均约7-8.5万/㎡，9F及以下不望江单位6.5万/㎡起，均价7万/㎡；10F以上望江单位7.8万/㎡起，均价8.5万/㎡，

首先可以肯定的是，这个开盘价格不算太贵，符合当下市场行情，天河的保利天瑞一样只能低开，现在已经进入买房市场，购房者可以选择的太多了，西派想复制观澜府的行情，显然不太可能。

没有调查，就没有发言权，

昨天下午，我们也是专门安排同事去看了下，项目刚安排了几场中介渠道培训，准备打爆项目，项目都是电子沙盘，采取一对一接待模式，主要就是讲述海珠创新湾未来的发展，以及项目的江景优势。

项目的产品是非常不错，样板房只做了一个142方，放在了二楼，岛台+9米长阳台+大面积玻璃窗，非常有档次，但现在一千万的房子，连个中央空调也不带，显得有点寒酸，据说之前板房要冻资300万才可以看，注意是冻资，可能现实开盘打了脸，外立面是鎏金线条+玻璃幕墙，效果图看着相当不错。

但实际来的路上，你会感受到，不一样的风采， 项目最靠近南州地铁站，最近也有2.4公里 ，走路最少也要半小时，小编在这一代生活了5年，对这里非常熟悉，这里都是五金、机电、灯具、布匹的批发市场，面貌非常差，路边货车也非常多，噪音和环境嘈杂，录个视频给大家看下：

，时长 00:10

说说片区未来发展， 海珠创新湾只是概念，我记得是20年提出来的，当时也是为了配合观澜府、观皓府、珠光沥滘旧改等几个盘，因为海珠后航道还有不少小地可以出让，片区没有什么高端的企业， 反而都是产业园区+旧改为主 ，这么多年做的最成功的算是海珠创意产业园了，这里成了年轻人的打卡圣地，但去产业园的路上，两侧依然惨不忍睹，

而整个片区还是要靠旧改的，珠光沥滘拆不完也没钱、石溪旧改疑似烂尾，只有江景，没有生活配套，这样的生活肯定是宜居的，花一千万买房，估计没人愿意享受这样的配套，楼盘正对面的工业园说到时候会搬来消防局，销售说9F以上可以准确望到江。

第二，海珠竞争相当激烈， 目前海珠有15个项目在售，7个纯新盘，江湾和樾和方圆滨江壹号都要出，这两个地理位置和配套更好，以后都是市区地区缘客，不会有外区客户在做富人的韭菜了，中海观澜府靠PPT卖房的时代过去了，而上涌果树公园的地块也会引起混战，海珠以后好的新房产品会越来越多。

第三，项目自身只有幼儿园，没有配备学校 ，1.3公里是南武小学，另外还有劬劳中学，九十七中学高中部，都比较一般，片区未来还是要靠旧改的学校，新建1所完全中学、1所九年一贯制学校、3所小学，这些都是不太确定的，

只有江景，公园还没建设，地块太小，而且洛溪大桥24小时噪音车流不断，背对不等于不看见，在广州买江景房，终究还是要看地段的，看环境的。

最后，就是西派这种系列在广州目前只有白云项目，还没有交付，出品还需要市场检验，不过当下价格，对于海珠区有江景情怀的客户还是蛮不错的，蛮有性价比的，至于说投资就算了。

不过，项目就4栋楼，总共才250套，可以说不管行情好不好，都可以很快清完，但目前这种业绩，肯定是不符合集团要求的，

都说以前营销有三板斧，降价，升佣，上渠道 ，现在还多了一板斧叫引入名校，目前项目只用了第一步上渠道，后续还会怎么样，还要看市场反应如何。

对此，你怎么看？

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